¿Cómo calcular la rentabilidad de un piso en alquiler?
La rentabilidad de un alquiler se calcula de dos formas:
Rentabilidad bruta = (Renta anual / Precio de compra) × 100. Es rápida pero no refleja la realidad.
Rentabilidad neta = ((Renta anual − Gastos anuales) / Inversión total) × 100. Es el dato que realmente importa al inversor.
¿Qué gastos hay que incluir?
- IBI: entre el 0,4% y el 1,1% del valor catastral según municipio
- Comunidad de propietarios: variable según edificio, normalmente 50–150€/mes
- Seguro de hogar: obligatorio si hay hipoteca, recomendable siempre
- Seguro de impago: cubre hasta 12 meses de renta impagada (~3–5% de la renta anual)
- Mantenimiento y reparaciones: estima entre el 1–2% del valor del inmueble cada 10 años
- Períodos de vacío: tiempo sin inquilino entre contratos, normalmente 1–2 meses al año
- Gestión inmobiliaria: si contratas a una agencia, suele ser el 8–12% de la renta mensual
Preguntas frecuentes sobre rentabilidad de alquiler
¿Cuál es una buena rentabilidad de alquiler en España?
Se considera una buena rentabilidad bruta la que supera el 5–6%. La rentabilidad neta debería ser superior al 4% para que la inversión tenga sentido frente a otras alternativas. Las ciudades medianas como Valencia, Sevilla o Zaragoza suelen ofrecer mejores rentabilidades que Madrid o Barcelona.
¿Cómo tributa el alquiler en el IRPF?
Los rendimientos del alquiler tributan como rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF. Puedes deducir todos los gastos necesarios (IBI, comunidad, seguros, intereses de hipoteca, amortización del inmueble...). Además, si el inmueble se alquila como vivienda habitual, existe una reducción del 60% sobre el rendimiento neto positivo.
¿Comprar para alquilar o invertir en bolsa?
Ambas opciones tienen ventajas. El alquiler ofrece ingresos recurrentes y estabilidad, pero requiere gestión activa y tiene menor liquidez. La bolsa (S&P 500) ofrece mayor liquidez, menor gestión y rentabilidades históricas del 10% anual, pero con mayor volatilidad. Lo ideal es diversificar entre ambas.
¿Qué es el payback de una inversión inmobiliaria?
El payback o período de recuperación es el tiempo que tarda en recuperarse la inversión inicial con los ingresos netos del alquiler. Se calcula dividiendo la inversión total entre el beneficio neto anual. Con una rentabilidad neta del 5%, el payback es de 20 años.
¿Qué gastos de compra debo incluir en el cálculo?
Al precio de compra debes sumar: ITP (6–10% según comunidad autónoma) o IVA si es obra nueva (10%), notaría (~700€), registro (~400€), gestoría (~1.000€) y tasación si hay hipoteca (~400€). En total, entre el 10–15% del precio de compra.